Pratiche edilizie

ACCESSO ATTI

Legge n° 241 del 7 Agosto 1990

È la prima operazione che si svolge ad incarico conferito, ed avviene mediante esame ed estrazione di copia dei documenti amministrativi, nei modi e con i limiti indicati dalla presente legge. La richiesta di accesso ai documenti deve essere motivata e rivolta all’amministrazione che ha formato il documento o che lo detiene stabilmente.

CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA

Il certificato di destinazione urbanistica (o CDU) ha validità un anno, è un documento che contiene le indicazioni urbanistiche che riguardano il terreno o il fabbricato, interessato dal certificato, che si intende acquistare.

Si tratta quindi di un documento importante in fase di compravendita di fabbricati e di terreni in quanto indica le zone di piano regolatore in cui essi ricadono (edificabile, agricola, artigianale, industriale, residenziale, ecc.) e ne descrive le possibilità edilizie. Tale certificato è una garanzia per l’acquirente, che può essere certo delle possibilità di intervento sull’immobile e del suo reale valore commerciale. E’ rilasciato dal Comune di appartenenza.

CILA

Art. 6 bis D.P.R. 380/2001 – Art. 3 D.lgs. 222/2016

La CILA è una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e si applica agli interventi riguardanti la manutenzione straordinaria degli immobili che non comportano modifiche sostanziali al fabbricato. Generalmente presentata in fase di ristrutturazione interna con demolizione e ricostruzione delle tramezzature e/o modifica degli impianti esistenti. Viene trasmessa dall’interessato tramite un professionista abilitato.

SCIA

Art. 22 D.P.R. 380/2001 – Art. 3 D.lgs. 222/2016

La SCIA è la Segnalazione Certificata di Inizio Attività e si applica agli interventi di manutenzione straordinaria riguardanti modifica, sostituzione o rinnovamento delle parti architettoniche e strutturali dell’immobile. Generalmente viene presentata per l’apertura o la chiusura di finestre, realizzazione scale interne ed esterne. Viene trasmessa dall’interessato tramite un professionista abilitato.

SCIA IN ALTERNATIVA AL PDC

Art. 23 D.P.R. 380/2001 – Art. 3 D.lgs. 222/2016

Questo titolo abilitativo, Segnalazione Certificata di Inizio Attività in alternativa al Permesso di Costruire, si applica agli interventi di ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione dell’edificio, nonché interventi di manutenzione straordinaria pesante. Viene trasmessa dall’interessato tramite un professionista abilitato.

PDC

Art. 10 D.P.R 380/2001

La richiesta di Permesso di Costruire si applica agli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, quali:

• interventi di nuova costruzione
• interventi di ristrutturazione urbanistica
• interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente

E’ il titolo abilitativo più complesso in quanto prevede molteplici adempimenti, viene sempre presentato dall’interessato con la guida del professionista abilitato.

SEGNALAZIONE CERTIFICATATA DI AGIBILITA’

Art. 24 D.P.R. 380/2001 – D.lgs. 222/2016

La Segnalazione Certificata Agibilità (o SCA) è uno degli adempimenti amministrativi più importanti nel campo dell’edilizia perché attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati. La consegna, presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune o presso l’Ufficio Tecnico comunale competente, è necessaria per i seguenti interventi:

• nuove costruzioni
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
• interventi sugli edifici esistenti che hanno influito sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli immobili o degli impianti in essi installati
• per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità

La mancata presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 euro a 464 euro (Art. 24, comma 3).

AQE

Art. 3, comma 2 del D.lgs. 192/2005

L’Attestato di Qualificazione Energetica è un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’edificio. Contiene le caratteristiche principali energetiche dell’edificio e i fabbisogni di energia primaria.

Viene generalmente firmato dal Direttore dei Lavori, in modo da asseverare la realizzazione dei componenti che interessano gli aspetti energetici dell’edificio. È importante ci sia quindi coerenza tra i dati presenti nell’AQE e quello che è stato definito in fase di progetto nella relazione energetica. Deve essere consegnato al Comune (e non alla Regione come nel caso dell’APE) contestualmente ai documenti della Comunicazione di Fine Lavori.

Il Direttore dei Lavori che omette la presentazione dell’AQE può incorrere in sanzioni tra 1.000 euro e 6.000 euro. E’ importante ricordare che la Comunicazione di Fine Lavori è inefficace se la stessa non è accompagnata dall’AQE asseverato.

APE

D.lgs. 192/2005 – D.lgs. 63/2013

L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un immobile, di una abitazione o di un singolo appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A4 a G (scala di 10 lettere), le prestazioni energetiche degli edifici e nella maggior parte dei casi, ha una validità di 10 anni. Per conservarne la validità bisogna garantire i controlli della caldaia previsti dalla legge.

Il sopralluogo nell’immobile è obbligatorio. L’attestato va aggiornato in caso di lavori di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la prestazione energetica dell’immobile, come ad esempio in caso di sostituzione degli infissi, della caldaia, posa di isolante, ecc.

L’APE è necessario nei seguenti casi:

• compravendita, trasferimenti a titolo oneroso (es. rogito, permuta)
• donazione, trasferimenti a titolo gratuito
• affitto di edifici o singole unità immobiliari
• annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l’indice di prestazione energetica)
• edifici di nuova costruzione (al termine dei lavori)
• ristrutturazione importante, quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro
• per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici

OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO (OSP)

L’Occupazione di Suolo Pubblico o privato soggetto a servitù di pubblico passaggio si distingue in:

• Permanente, quando viene autorizzata per l’intero anno o per un periodo di almeno 60 giorni; ricorrente per almeno due anni consecutivi, a condizione che conservi le stesse caratteristiche, quali la tipologia, il periodo e la superficie
• Temporanea, l’occupazione è autorizzata per un periodo inferiore all’anno

Nel caso di cantieri edili e stradali, l’Occupazione di Suolo Pubblico è comunque temporanea, indipendentemente dalla durata degli stessi e fino alla dichiarazione di termine dei lavori.

La domanda di concessione deve essere presentata al Comune di pertinenza corredata dal pagamento degli oneri e da un progetto per l’individuazione delle zone soggette ad occupazione.

RECUPERO SOTTOTETTI AI FINI ABITATIVI

Legge Regionale n° 13 del 16 Aprile 2009

Questa legge nasce per promuovere ed incentivare il recupero di ambienti già esistenti, ed in molti casi, già utilizzati per scopi abitativi, cercando di evitare l’impatto di nuove costruzioni e limitando il consumo di territorio. Viene utilizzata per trasformare i sottotetti esistenti, legittimamente realizzati o condonati, in ambiente residenziale. Essendoci diversi parametri da rispettare, è quasi sempre necessario provvedere con uno studio di fattibilità.

NULLA OSTA PAESAGGISTICO – AMBIENTALE – IDROGEOLOGICO – ARCHEOLOGICO

D.lgs. 42/2004 c.d.

Prima di effettuare una ristrutturazione o una costruzione potrebbe essere necessario, in base alla zona dove verrà eseguito l’intervento, acquisire i Nulla Osta delle Amministrazioni competenti.

RIGENERAZIONE URBANA

Legge Regionale n° 7 del 18 Luglio 2017

Questa legge nasce per promuovere, incoraggiare e realizzare, al fine di migliorare la qualità della vita dei cittadini, incentivando la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, per favorire così il recupero delle periferie e qualificare la città esistente, limitando il consumo di suolo.

Non solo, è volta a favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato, promuovere e tutelare l’attività agricola, nonché promuovere lo sviluppo del verde urbano.

In base alle Delibere di ogni singolo Comune, può prevedere la riqualificazione degli interventi anche mediante demolizione e ricostruzione.

DEFINIZIONE CONDONO

Legge n° 47 del 28 Febbraio 1985

Nella storia italiana sono state approvate tre differenti discipline relative al condono edilizio che permettevano la sanatoria di abusi, la legge n° 47/85, la legge n° 724/94 e infine la legge n° 326/2003. In base ad ognuna di esse venivano richiesti dalle Amministrazioni competenti alcuni allegati redatti da un tecnico abilitato.

Ad oggi moltissime pratiche di condono risultano ancora aperte e pertanto rischiano il diniego da parte dell’Amministrazione comunale. Il nostro studio si occupa di definire queste pratiche ancora aperte fino al raggiungimento della Concessione Edilizia in sanatoria.